道路が私道の場合、当たり前のことですが、私道ですから個人が
その道路を所有している訳です。
その場合、元々そのあたりの土地を持っていた地主が、そのまま道路を持っている場合と、
道路に面した家が、例えば10軒あれば10分の1ずつそれぞれの家が持分を持っている場合があります。
この持分の事を言います。
道路が地主名義で持分が無ければ、私道持分なし。
5軒で５分の1ずつ持っていれば、私道持分5分の1
になります。
私道に面した家や土地の、住宅ローン使用には、持分を必ず聞かれます。
（アムズ代表者の独断による補足と言うか、解説のようなもの）
宅地の前面道路は、本来国道や県道、あるいは市道などの公道が
望ましいのですが、私道だと一概にダメという事はありません。
私道でも、その持分をその道路に面した各人が持っていて、道路の管理を
市が行なっているケースなどは、公道となんら変わりません。
市が管理して補修等を行なっているのであれば、なぜ公道になっていないのかという疑問を
持たれる方もいらっしゃるでしょうが、実際にそうした道路はあります。
私が担当したケースでは、
1.交通量の多いバス道路だったが、当社が仲介した家の前の道路のみが私道。
理由.古くからの道路だったが、何らかの事情で市に名義変更されず、
相続人が海外に渡り、登記年代から現在は、その子、その孫に相続されていると推察される
状況で市は名義変更をあきらめ、その代り管理は行なっている。
2.開発団地で造成後、市に移管される予定だったが、造成完了し全区画販売した
時点で売主業者が倒産。管財人がついている間に移管出来ておけばよかったが、
何らかの事情でそれもしておらず、会社そのものが消滅したため、移管出来ず。
管理は市が行なっているケース。
等があります。
という事で、こうした私道に面した家や土地は、購入しても何ら問題はありません。
(住宅ローン取組不可の銀行はあると思うけど)
しかし、なかには買ってはいけない私道に面した土地や家もあります。
それは、市が管理しておらず、私道の持分を持たない土地や家です。
こうした物件は、現在、ほとんどの金融機関で住宅ローンの融資が組めません。
以前は問題なくローンが使えたのですが、10年ほど前から融資基準が厳しくなって、
今はローン不可の金融機関がほとんどです。
しかしこうした物件でも、そうした事情を理解して、格安で手に入れることが
出来るなら逆に掘り出し物かもです。
物件のリスクが分かっていて、生じたリスクに対処可能な人に限ってですが。
逆に、面倒は避けたい人は買うべきではありません。
後悔しますよ。
不動産ブログ
私道持分
借地権（しゃくちけん）
他人の土地を借りて、家を建てる。
その場合に、借りた土地の事を「借地」
借りた権利の事を「借地権」と言います。
ちなみに土地を持っている地主の土地の事は「底地」
その地主の所有権の事は「底地権」と呼びます。
（アムズ代表者の独断による補足と言うか、解説のようなもの）
借地権は非常に強い権利で、借主側が自発的に返すと言わない限り、
地主側から返してほしいと言われても、土地を返さなくても良い権利です。
建物所有目的の人に、土地を貸すと返ってこないからと、
地主は遊休地であっても、駐車場やアパートにする以外は、
土地を貸しませんでした。
それでは土地の有効利用が進まず、ひいては土地価格の高騰を招くからと、
平成4年8月1日に期限が来たら必ず返してもらえる、新法による借地権が
出来ました。
不動産業者以外の方は、
ただの土地使用権や、旧法借地権、新法借地権、定期借地権、定期事業用借地権、
それらをごっちゃにして、同じ権利だと誤解していますが、
それぞれ借りる事の出来る期間や、目的などが異なります。
また、旧法による借地権は強い権利ではありますが、
1.借地権と、その上に建っている建物を第三者に売却する場合。
2.借地上の建物を建替えたり、増改築する場合。
は、地主の承諾が必要です。
地主が話し合いで承諾しない場合は、裁判になります。
さらに、建物を新増築する場合の住宅ローンは借りられても、
土地が所有権ではありませんので、
減額される可能性があります。
借地権をお持ちの方、
この際すっきり借地権を解消したいとお考えなら、
弊社アムズに一度ご相談ください。
ＴＥＬ０９３－５８３－６５６２
底地（そこち）
土地を人に貸して、他人様の建物が建っている土地の事です。
その土地をの所有権の事を「底地権」
借りて建物を建てている側の権利を、「借地権」と言います。
「底地」は自分の物ではありますが、人の家が建っているため、
自分でその土地を使うことも出来ません。
（アムズ代表者の独断による補足と言うか、解説のようなもの。）
自分で使えない自分名義の土地、
それでは土地返してもらおうと思っても、
借地権は大変強力な権利なので、簡単には返ってきません。
（平成4年8月1日に出来た新法借地権がありますけど、話しがややこしくなるので省略）
低額な借地料を受け取って、借りている人が返しますと言うまで、
貸し続けるしかない。
そんな土地なので、自分の持ち物であって、自分の物でないようなものです。
では売ろうと思っても、買い手は簡単には見つかりません。
そのくせ相続税評価額は高いので、売ることも容易ではない土地の為に、
高い相続税を払わなければいけない人も居ます。
何十年も前に口約束で土地を貸し、契約書が無いケースも珍しくなく、
面倒を嫌う相続人からは、「負の遺産」呼ばわりされています。
と、悪い事ばかり書きましたが、逆に借地人との交渉などが面倒で嫌では無く、
相続税の心配も無い方にとっては、安定した収入の入る土地です。
持つ人の目的によって、プラスの財産にも、マイナスの財産にもなる土地、
それが「底地」といったところでしょうか。
ちなみに、弊社アムズは底地権の買取も、場所や面積によっては行なっています。
売却をご検討の方は、お電話ください。
ＴＥＬ０９３－５８３－６５６２
底地権買いました
差押（さしおさえ）
競売手続きの開始と同時になされるもので、債務者が財産を売却したりできなくするために 裁判所が出す命令のことです。
差押がなされると、その不動産は売買が出来ないと思っている方が多いよう
ですが、そうではありません。
競売手続きが開始されて、差押えの登記がついている不動産でも、債権者と
任意売買の話しがつけば、競売を取り下げて、売買が出来るようになります。
それで、このような不動産を売買する時の注意点を、今回は解説します。
１．手付金を最小限に抑えること。
差押を受けている不動産を売買するような場合、最悪のケースとして、
・売主が手付金を持って逃げた。
・債権者や連帯保証人の一部が売買に同意せず、売買が直前で流れたが、
売主が既に手付金の一部を使い込んでいた。
などが考えられます。
購入者としては、これらの被害を受けないことが一番良い訳で、
こうした場合
手付金を授受しない代金一括取引や、
仲介業者が売主から手付を預かる取引が一番良い方法です。
しかし、実務上は、手付金を授受して契約を結ばなければ、
話しが進んでいかないケースも有ります。
そうした場合、手付金は最少にしましょう。
２．残金決済時に、競売の取り下げ書類・抵当権抹消書類を債権者が持参して
いる事を確かめる。
確かめると言っても、一般の方が、そんな書類が本物かどうかも分からない
はずですから、実際は、取引に立ち会う司法書士に、確認してもらうことに
なります。
取引は通常、買主が住宅ローンを組む金融機関の支店、または、
売主の抵当が付いている金融機関の支店、あるいは不動産業者の事務所、
もしくは司法書士事務所などで行われます。
そこに売主・買主・仲介業者・司法書士が集まり、取引する訳ですが、
司法書士がすべての書類が完備していることを確認してから、
残金の授受になります。
この２点が確認されれば、差押を受けている不動産でも、売買できます。
しかしそれにしても、こうした取引を行う場合は、
その不動産業者に信頼が置けることが、大前提になります。
不動産業者のなかには、こうした取引に慣れていない業者もいます。
説明があやふやな業者なら、取りやめていたほうが無難かもしれません。
北九州で任意売買をお考えなら、小倉北区の不動産業者アムズへ
ご依頼ください。安心の取引をお約束いたします。 ｔｅｌ 093-583-6562
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修繕積立金
分譲マンションの管理組合が、将来発生するであろう修繕費用をみこして、あらかじめ区分所有者から徴収する金銭のこと。
この修繕積立金は、管理費と混同しないように、管理費とは別に徴収・経理することが望ましい。
「マンションは管理を買え。」といわれていますよね。
ところが、ほとんどすべてと言っていいくらい大多数のマンションで、
当初の分譲時には売主のマンション販売会社が、修繕積立金を低く設定しています。
買う人は毎月のローン支払いと管理費、修繕積立金と駐車料金、
全部合わせたところで計算して購入を決めるので、少しでも安く見せたい、
分譲業者の、そんな思いと、競合他社の設定積立金を考慮した場合、
この修繕積立金の額ではいずれ足りなくなる、そう分かってはいても、
満足な金額で設定できないのでしょう。
ところが、どうやりくりしても、足りないものは足りないんですね。
外壁の補修や屋上防水、給雑排水管の取替えなどやらなくてはいけないことが
沢山あります。
修繕積立金が少ないからと、これらの工事をしなければ、マンションはスラム化します。
ですから、新築当初は低かった修繕積立金が、段階的に高くなります。
マンションの修繕積立金は上がるもの、そう思ってご購入下さい。
また、新築当初の修繕積み立て金額を、あまりにも低く設定している業者は、管理費をそうしているわけではないので、良心的な良い業者だというわけではありません。
以前お客様で、修繕積立金が低いので、ここのマンション業者は、良心的だと言っていた方がいました。ハッキリ言って間違いです。
逆に売らんかなで、そう設定している可能性があります。
マンション選びはこんなところも、チェックしてみて下さい。
