農地転用許可とは
登記で地目が「田」や「畑」になっている土地は、農地転用の届出や許可を受けないと、
勝手に売買出来ません。
農地を農地以外の目的に転用する許可を受けることを言います。
（アムズ代表者の独断による補足と言うか、解説のようなもの）
農地転用は略して農転(のうてん)と言われます。
北九州市内の市街化区域の場合、農転は届出で済むので、許可が降りないなどといったことは無く、
農転は、実質形式だけのようになっていますが
同じように周辺市町村での売買を考えていると痛い目にあいます。
農地の多い郡部では、農業委員会が力を持っていて、農地と隣接している土地や、
売主が過去に一度農転許可を受けていて、地目変更しないまま売る場合など、
窓口とよく打合せが必要です。
農地と隣接している場合は、特にトイレ・生活雑排水の排水経路、
過去に農転を受けている場合は一度取下げてからの再申請になりますので、
決済時期の余裕をみておく必要があります。
農業委員会の審査が月１回になりますから、締日が決まっていて、毎月何日までの受付分が、
翌月何日に交付というように、市町村の各農業員会で決まっています。
取下げと、新しい申請が、同時申請出来る出来ないは、農業委員会の判断判断次第です。
購入者が新築をする場合など、スケジュールをきちんと立てておかないと、
着工が間に合わない事態になりかねませんので、注意が必要です。
それでも昔と違って、地域の水利権者や自治会長、農業委員が訳の分からない理由で、
農転許可を出さない、妨害するなんて事は無くなりましたので、
農転はずいぶんやりやすくはなりました。
不動産ブログ
農地転用許可
年収倍率
年収倍率とは
不動産を購入する時に、購入する住宅やマンションが
その物件を購入する世帯年収の、何倍になるかの倍率です。
（アムズ代表者の独断による補足と言うか、解説のようなもの）
例えば税込年収４００万円の人が２０００万円のマンションを
購入する場合なら年収倍率は５倍になります。
同じ２０００万円の物件を夫婦合算年収１０００万円の世帯が購入すれば、年収倍率２倍です。
年収倍率は、税込年収の何倍までならローンが組めそうか？の目安になりますし、
購入する不動産の支払いは大丈夫か？の目安にもなります。
昔は年収倍率５倍が目安だったのですが、金利が低下し金融機関の貸出し基準が下がっている
現在(２０１９．１現在)では年収倍率７倍までなら大丈夫といわれています。
但し、同じ年収倍率７倍でも年収３００万円の世帯と、年収１０００万円の世帯の７倍では、
処分所得が違いますので、すごく大雑把な目安としての７倍だと思って下さい。
正直な話し、年収倍率５～６倍ぐらいまでにしておいた方が支払いは苦しくないと思います。
住宅ローンを組む目安として、他には「総返済負担率」があります。
入居者募集、入居促進
私が不動産業界に入ったのは３０年以上前の事ですが
当時の入居者募集方法は、住宅情報誌に棒情報を出すか
現地看板、業者の店頭貼紙ぐらいでした。
入居時のリフォームも某賃ビル業者が、汚損状況にかかわらず、
クロスを全室貼り替え済みのうえで募集するので、決めやすいと言っていたぐらいでした。
当時ほとんどの大家は、タタミやクロスの貼り替えも、汚れが気にならなければ退去後の状態で、
張り替えないまま入居募集し、「貼り替えるとしても入居が決まった後で。」が普通でした。
今はそんな調子で入居募集していたら、いつまで経っても入居者は決まりません。
クロス・タタミは貼り替えて、悪い設備は修理してハウスクリーニングし、場合によっては、
エアコン付けたりウォシュレット取り替えたりした状態で募集するのが普通です。
それどころか、かなり気合を入れてアレコレ試行錯誤しながら、
入居促進していかなければ空室が長期化します。
そんな入居促進ですが、対策として主なものは
１．家賃を下げる
一番簡単な方法で一番効果あり。
但し、家賃下落のループにはまる可能性あり。
２．初期費用を下げ、入り易くする
(ア) 敷金・礼金なし
(イ) 家具・家電付で即入居可
(ウ) フリーレント
３．物件の価値を上げる
(ア) リフォームする
(イ) インターネット無料
(ウ) 宅配ロッカー設置
４．入居時の条件(ハードル)を下げる
(ア) 保証人不要
(イ) ペット可
(ウ) シェア可
(エ) マンスリー、ウィークリ等短期入居可
等ですが、特にリフォームは今後、一番研究していかなければいけない分野だと思います。
リフォーム費用をかければかける程キレイになり、入居を決め易くなりますが、
逆にかけた費用の回収期間は延びる訳で、このへんのアドバイスがきちんと出来る不動産業者が、
ますます求められるようになると思います。
入居希望のお客様の要望が、一番わかっているのは、リフォーム業者や建設業者ではなく、
お客様の対応を、常日頃から行っている不動産業者なのですから。
入居募集アムズにお任せください。
２項道路
２項道路とは、
建築基準法第３章が適用されたときに、既に建築物が立ち並んでいた、
幅員４ｍ未満の道で、特定行政庁が２項道路と認めた道の事です。
（アムズ代表者の独断による補足と言うか、解説のようなもの）
建築基準法では、幅員４ｍ以上の道に２ｍ以上接していない土地には、
家を建てられない事になっています。
しかし、古くからの市街地では、狭い道路の路地裏に焼鳥屋などの飲食店が建ち並ぶ所や、
住宅地でも４ｍ以下の道路に面した土地などは、たくさんあります。
これらを一律に建築不可とすると弊害がある為、
建築基準法が適用された時より前に、既に道路として使われていたと行政が認定した道は、
２ｍセットバックする事を条件に道路としてみなしますよという規定です。
２項道路はあくまでも、建築基準法上では道路とみなすという規定ですから、
公道ではない私道の場合、通行権等の私法上の権利は別の話になります。
２項道路は公道の場合もありますし、私道の場合もあります。
又、２項道路は建築基準法第４２条第２項道路の略です。
根抵当権
根抵当権(ねていとうけん)とは
定めた極度額の範囲内で増減する多数の債権を担保する権利です。
（アムズ代表者の独断による補足と言うか、解説のようなもの）
そんな説明じゃ全然分からんじゃないかと言う人が多いと思うので、
すごく大ざっぱに説明します。
不動産を抵当に入れて金を借りる場合、抵当権と根抵当権があります。
不動産を担保に例えば1000万円借りたら、普通は1000万円の抵当権がつきます。
サラリーマンの人は、不動産を担保にお金を借りる事など、
一生のうちに何度もないのでこれで良いのですが、
商売人や法人の場合は、しょっちゅう借りたり返したりを繰り返しています。
借りた時に抵当権を設定して、返した時に抵当権を抹消してと、やっていたらすごく面倒です。
そこでそんな場合、極度額を設定して、その範囲内だったら何度借りても良いとすれば便利です。
これが根抵当権です。
実際は少し違いますが、クレジットカードのようなものです。
クレジットカードは限度額を定めてその範囲内だったら
何度でも物を買ったり、又、お金を借りたり出来ますよね。
そんな感じで1000万円を極度額とし、不動産に根抵当権を１度設定したら、
1000万円の範囲内で何度でも借りて返してを繰り返せるのが根抵当権です。
根抵当権が設定されている不動産の売買上の注意点を1つ。
根抵当権は、抵当権と違い、借りて返してを繰り返せるので、
契約時点より残金決済時で残債が増えている事があります。
極度額が1000万円なので1000万円で売買すれば、抵当が抜けると思っていると、
一時的に借入が1000万円を超えている事も、実際はよく有る事なので、
極度額の1000万円では、抵当権が抜けないという不動産業者としては
真っ青になるような事も実際にはあります。
ご注意下さい。
