入居申込書とは
賃貸物件を探している時に、借りたい物件が決まったら入居申込をします。
その際、記入する書式が入居申込書です。
（アムズ代表者の独断による補足と言うか、解説のようなもの）
入居申込書の書式は不動産会社により違います。
一般的には入居希望者の住所・氏名・勤務先・年収・勤続年数・同居者の氏名、年令、職業等の概要、
連帯保証人の住所・氏名・年収等を記入するようになっています。
この入居申込書に基づいて入居審査が行われます。
連帯保証人にも確認の電話が入りますので、保証人予定者の方に事前にその旨連絡してください。
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入居申込書
入居審査
入居審査とは
賃貸住宅を借りる場合、借りたい物件が見つかり入居申込をした時点で、
貸主側の審査があります。
その審査の事です。
（アムズ代表者の独断による補足と言うか、解説のようなもの）
昔々は入居希望者を大家さんの所へ連れていき、大家さんが入居審査する。
そんなアパートも有ったのですが、今はそんな事はしません。
入居申込書を書いてもらい、それに基づき審査します。
審査の内容としては
１.きちんと家賃を支払ってもらえるか？
２.他の入居者とトラブルを起こしたりしないか？です。
審査落ちした場合、その理由はどこの不動産会社も教えません。
納得いかない場合もあるかもしれませんが、他の物件、他の会社に当たりましょう。
貸主側の契約許可が出るまでは、
引っ越しの手配などの、入居にまつわる諸々の手続きは控えるようにして下さい。
内容証明郵便
内容証明郵便とは、相手にどんな内容の催促をしたのかを郵便局が証明してくれる制度です。
（ここから先は、私的解説や意見です）
不動産業者が内容証明郵便を出すのは、主に家賃滞納者宛てです。
家賃を払わない入居者には、いきなり裁判を起こすのではなく、
まず内容証明を送って「家賃払ってよ」と催促して、それでも払わない場合、
裁判にというのが一般的です。
裁判にかけるとお金がかかりますから、まずはお金も手間暇も
そうかからない内容証明郵便で催促するわけですね、
それに内容証明郵便は裁判と違って一般人が出すことが出来ますので、
弁護士資格や、司法書士資格などが必要ないです。、
「私は貴殿に何年何月から下記不動産を賃貸中ですが、
貴殿は何年何月からの家賃何か月分を滞納しており、なんとかかんとか。
つきましては何日以内に、金何万円をお支払い下さい。」
みたいな文書を書いて、郵便局に持っていきます。
そうしたら、郵便局で内容を見てハンコを押してくれますので、
これが裁判などになった時、いつどんな内容の郵便を送ったのかの
証明になる訳です。
この段階で支払ってくる人が多いので、内容証明郵便は
一定の効果を持ちます。
ですが、お金に本当に困っている人や、裁判上等みたいな人間は
受取を拒否したり、そもそも不在がちで返送されますので、
始めの一歩ぐらいに考えて、これで解決と、過大な期待をかけない方が
心の健康のためには良いかと存じます。
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家賃滞納で困る前に、管理をアムズにお任せ下さい！
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入居率
入居率は、
入居中の部屋数／全部屋数
で求められます。
例えば、全部で10室あるアパートで、８室入居中なら
８室／10室＝0.8 入居率80％です。
（アムズ代表者の独断による補足と言うか、解説のようなもの）
入居率は、地域や築年数、種別により差が当然ありますが、
居住系ファミリー賃貸物件であれば、入居率90％以上になるよう、
努力すべきだと思います。
単身者のワンルーム系だと80％以上でしょうか。
これより下回っている物件は、そのまま放置しておくと、
年を追うごとに入居率が悪化していきます。
入居率が悪くなってくると、
当然収入が下がる
↓
収入が下がると、メンテナンス費用が出なくなる。
あるいは、もったいなくなって、出し渋るようになる。
↓
メンテナンスが悪くなると、優良入居者から出ていくようになる。
↓
空いた部屋の募集をかけても、なかなか決まらない。
↓
決まらないので、家賃を下げて決める。
↓
ますますメンテナンスに金をかけなくなる。
と、負のスパイラルになり、スラム化します。
そうならない為の、考えられる入居率アップの方法ですが、
1.家賃を下げる。
2.リフォーム等を施し、物件の価値を上げる。
3.家主自らが管理しているのであれば、不動産業者に任せる。
不動産業者に管理を依頼しているのであれば、業者を変える。
フリーレントや、敷金礼金ゼロ、借主にクロスを選ばせるなど
色々やり方は他にもありますが、
基本的には、
1.入居条件を借主有利に変える。2.物件の価値を上げる。3.募集力を上げる。
この3つです。
でもね、あれこれやってはみたものの、なかなか入居率が改善しないという
アパートマンションも多いと思います。
そんな賃貸住宅経営に嫌気がさしてきた方には、第4の選択もあります。
「物件を、プロに売却してしまう。」 です。
空家だらけの賃貸住宅でも、条件次第でアムズは買取します。
売却をお考えの方は、お電話ください。
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任意売却
住宅ローンが払えなくなり、金融機関から競売にかけますと言われ、競売にかけられるくらいなら自分で売りますと、自分の意思で売ること。
競売は、売るとか売らないとか、所有者の意思はまるで関係なく一連の手続きが進められるのに対し、任意売却は通常の仲介での売買と同じです。多少は債権者の意向にも沿わないといけませんが、否応なく退去させられてみたいな感じで、進められたりはしません。
任意売却、（略して任売） で、マイホームを売る時のメリットは下記の点。
１．近所に住宅ローン支払遅延による、売却と知られないですむ。
２．債権者の規定次第ですが、引っ越し代などが出る。
又、滞納している管理費・固定資産税などが出たりもする。
（ケース毎で違います。）
３．競売落札価格より、任意で売却した場合のほうが、若干高い。
競売と任売の違いでよく言われるのが、金銭的な差ですが、実は言われるほど、金銭的な差は無いと私は思います。競売の落札価格も、今は驚くほど高いですし、交渉次第ですが、落札者から、いくらかの引っ越し代を出してもらうことも、不可能ではありません。競売で追い出されるまでねばって住んで、いくらか引っ越し代をもらえたりすれば、途中で任意売却して家賃払うより、逆に得かもしれません。
金銭面では、そんな事であまり違わないと思うのですが、決定的に違うのは、任売の場合は自分の手で、最後の決着をつけるという点。何だそんなことかと言われるかもしれませんが、この決着のつけ方でその人の、その後の人生、かなり差がつくと私は思います。
人間何があるか分かりませんので、ローンの延滞をおこすことが悪いことだとは、私は思いません。
ギャンブル好きでそうなった、なんて場合は、別ですが、本人のせいでなくても、会社が倒産したり、病気になって働けなくなったり、身内の保証人かぶれしたり、色々な理由でそうなることもあるからです。
ただ、理由はどうあれ、自分の手で最後の最後、決着をつける人はその後の人生を前向きに生きていけますが、競売で嫌々追い出される人は、後ろ向きの人生しか送れていないような気がします。
これ、私も不動産業者ですから、任売・競売の経験、それなりにあったうえで、そう感じるんです。
どの道を選ぶかは、本人次第ですけどね・・。
あっ、それから、付け加えておきますけど、保証人が財産を持ってたり、一流企業勤務だったりする場合は、出来れば任売で決着付けたほうがいいと思いますよ。任売で残った無抵当の残債について、債権者と話しをつけて、月に僅かづつでも支払うようにすれば、ほとんどの債権者は保証人の給与を差し押さえたりしませんが、債務者が競売で、その後どこに行ったか分からないようだと、残された保証人に、もろにとばっちりが来ますから。
