セットバックとは
幅４ｍ未満の道路(２項道路)に面して家を建てる場合
道路中心線から２ｍ後退して家を建てないといけません。
(セットバック＝後退)これがセットバックです。
（アムズ代表者の独断による補足と言うか、解説のようなもの）
図を見てもらった方が分かり易いと思いますので下の図を見てください。
この図の３ｍ道路が２項道路でこの道路に面した土地に家を建てる場合
道路中心線から２ｍセットバック(後退)して家を建てなければいけません。
３ｍ道路の中心線から２ｍ後退ですから３ｍ÷２＝1.5ｍ－2ｍ＝0.5ｍの
セットバック部分は建築基準法上は道路としてしか扱わないという事です。
(所有権はそのままなので、あくまでも建築基準法では)
道路として扱われますから、建ぺい率や容積率の計算でも
セットバック部分は敷地面積から除かれます。
セットバックも数十年前までは建物の完了検査を受けた後に
セットバックしない元の境界にへいを築いたりしていました。
しかし最近はハウスメーカーにそんな依頼をするとコンプライアンス違反に
なるからと工事を拒否される事が多くなっています。(2019.01現在)
又、検査済証を発行する検査機関によっては、
セットバックが必要な土地に建てている建物は、外構工事が終わらないと
完了検査を実施しないところも有ります。
外構工事が終わらないうちに完了検査をして、検査済証を発行すると、
前述したようにセットバックしない可能性があるからです。
で、ここまでの説明はどの本にも書いているような事ですが
あと１点、セットバックが必要な土地を売買する場合の、現地調査で必要な事を説明します。
例えば図のＢ地を売買する場合、対面のＡ地が既にセットバックしているのに、
それを見落としてしまう場合があります。
Ａ地が既にセットバック済で、セットバック部分が道路としてしか使われていない場合、
この部分を見落とすと道路幅員は現地調査では、
3.0ｍ＋0.5ｍ(Ａ地セットバック部分)＝3.5ｍです。
道路を3.5ｍとカン違いすると、Ｂ地のセットバックは、
3.5ｍ÷2＝1.75ｍ－2ｍ＝0.25ｍになります。
実際は0.5ｍのセットバックが必要なのに、0.25ｍのセットバックで良いと、
誤認してしまうのです。
街区の並びで、その部分だけ引込んでいれば気付きますが、
Ａ地・Ｂ地の間の道路だと分からない事があります。
これを防止するには
１．現地で対面の土地の境界抗や側溝の位置、舗装の違いなどから推測する事。
２.市町村の認定幅員は、そもそも何ｍか確認する事で防げます。
お気を付けてください。
不動産ブログ
セットバック
敷地権
敷地権とは
分譲マンションの専有部分(部屋)との分離処分が
禁止される敷地利用権で登記されたものを言います。
（アムズ代表者の独断による補足と言うか、解説のようなもの）
日本では土地と建物は別々の不動産として扱われ、
各々の名義が異なっていても登記が出来ます。
例えば、一戸建で親の土地に子供が建物を建てる場合、
土地名義は親、建物名儀は子供にするなどです。
分譲マンションも土地・建物別々の名儀で登記出来ていたのですが
弊害が出てきた為、昭和５９年改正の区分所有法で、
専有部分(部屋)と敷地権(マンションの土地)は
分離して処分出来ないとされました。
イメージとして言うと、分譲マンションの部屋を買うと、
自動的にそのマンションの土地が、
セットで付いてくるという感じです。
セットですから、どちらが単独では注文出来ません。
それがマンションの敷地権です。
正当事由（せいとうじゆう）
正当事由（せいとうじゆう）とは
借地や借家において貸主側が契約の更新を拒んだり、
解約の申入れをする際に必要な事由の事です。
（アムズ代表者の独断による補足と言うか、解説のようなもの）
普通の物の貸し借りは、契約の満了や借りる時に約束した解約の申入れによって終了します。
しかし土地や借家は貸主側からの解約は「正当事由」がなければ、解約出来ないようになっています。
これは借地借家法によって借主が保護されているからです。
それで「正当事由」とは？ですが
１、貸主がその物件を使用する必要がある事情
反対に借主がその物件を使用する必要がある事情
２、貸し借りするに至った経緯
３、土地建物の利用状況(借りているけど使ってない等)
４、築古で壊さないと危ない
５、生計のためやむを得ず売却する必要性
６、貸主又は借主の破産等
７、貸主が立退料や移転先を提供
などなど色々な事情を考慮して判断されます。
「大学生の子供が卒業して帰ってくるので部屋を
明渡してもらって子供に使わせる。」のような理由は
貸主側の事情で明渡しに必要な「正当事由」ではありません。
但し、こうした場合でも貸主が相応の立退料を提供し、
借主が必ずしもその物件でなければいけない理由が無い場合は、
正当事由ありで明渡しが認められる事もあります。
このように借主は法律で手厚く保護されているので
土地を貸したり部屋を貸したりする事を嫌がり
供給が進まず不動産価格の高騰を招いたとして
現在では定期借地・定期借家の制度があります。
善管注意義務（ぜんかんちゅういぎむ）
善管注意義務（ぜんかんちゅういぎむ）とは
「善良なる管理者の注意義務」の略です。
（アムズ代表者の独断による補足と言うか、解説のようなもの）
アパートを借りる、マンションを借りる、
借りている間、借主は
小難しい話しになりますが、
民法400条に規定する
「債権の目的が特定物の引渡しであるときは、
債務者はその引渡しをするまで、善良な管理者の注意をもって、
その物を保存しなければならない」の義務があります。
そりゃまた何の話だ？ですが、
ものすごく簡単に、おおざっぱに言うと、
「借りている物は賃料さえ払えば、どう使ってもいいよ。」
じゃなく
「善良な管理者の注意をもって使わないといけないよ。」
ということです。
掃除をせず、汚部屋にして、フローリングの塗装をはがしてしまったり、
夫婦喧嘩・親子喧嘩をして、壁に穴をあけてしまったり、
トイレに、なんでもかんでも流して詰まらせてしまったり、
毎回、濡れた体のまま風呂から出てきて、床をボワボワにしたり、
油をそのまま流しに捨てて、詰まらせてしまったり、
子供がタオル掛けにぶら下がって、タオル掛けをもいでしまったり、
これらがみんな、「善管注意義務（ぜんかんちゅういぎむ）」違反になります。
要は「普通に使っていたら、こんなことにならないでしょ。」が、
善管注意義務違反で、
これらの行為で生じた損害は、借主に請求されることになります。
ということで、
賃貸の借主さん、普通に使ってくださいね、普通に。
早期解約違約金
早期解約違約金とは
賃貸契約開始から一定期間内に、解約する場合、違約金が発生する事があります。
これが早期解約違約金です。
１年未満の解約で家賃１ヶ月の違約金としている事が多いです。
（アムズ代表者の独断による補足と言うか、解説のようなもの）
なぜ早期に解約すると違約金が発生するのか？ですが、
大家側が短期間の入居者を嫌うからです。
賃貸市場も競争が激しく、敷金０(ゼロ)、礼金０(ゼロ)の物件も増えているうえに
壁紙や畳などは、貼り替えておかないと入居者募集が難しくなっています。
大家側からするとリフォームして費用をかけたのに短期間で退去されると、
またリフォーム費用がかかります。
敷金や礼金を受領しておけばその分カバー出来ますが、
ゼロ物件ではリフォーム費用分ムダになります。
そんな訳で、「短期で退去すると違約金がかかりますがイイですか？」
というのが早期解約の違約金特約です。
特約なので全物件そうなっている訳ではありません。
短期の入居でもこの違約金が発生しない物件はあります。
物件選びの際にご確認下さい。
