一棟の賃貸マンションやアパート、あるいは分譲マンションの１室や駐車場などの不動産を、投資物件として今の入居者付きのまま、売買すること。 契約条件等は、今の契約内容をそのまま引き継ぎます。
一棟売りマンション・アパートはもちろん、分譲マンションの１室でも投資用不動産として売るからには、現在入居者が入っているか否かで売買価格が違ってきます。従って、売主としては出来るだけ満室にして、売ろうとしますし、家賃も高く取っているほうが、高く売れるので、多少無理してでも高い家賃で入居者つけて売ります。
投資用マンションを買われる方は、利回りばかりに気を取られている方が多いですが、ここをよく調べたほうがいいですね。
１．現在の入居者が払っている家賃は、周辺相場に比べ妥当か？
２．入居者の属性は？
特に不動産業者が家賃保証付けて売っている物件は、正直に言ってその業者が募集しなければ、そこまでの家賃は取れないでしょうと言う物件が多いです。利回り１０％物件を買ったつもりが、家賃の値下げと空室損で、あっというまに７％物件になるなんて事は、珍しくもないこと。逆に、運営に自信が有る方は、現在空室だらけのマンションや、アパート経営に無頓着で、周辺に比べ、安い家賃で貸しているオーナーの売物件が、お得。
安く買って満室にすれば、あっという間に高収益物件に早変わりです。
まぁ、そうするには、大家業を本職にするか、頼りになる不動産業者を見つけないといけませんが。
不動産ブログ
オーナーチェンジ
内法（うちのり）面積
マンションの販売面積表示で、壁と壁の内側の面積の事。
マンションの販売は新築時は、壁芯面積で販売されます。壁芯面積とは壁の真ん中、壁の中心線から、隣の部屋の壁の中心線までを測った面積。それで、これが中古になると、内法面積で広告されていることが多いです。登記が、内法面積でされるからです。
中古の場合、売主がパンフレットを無くしているケースもあり、そうすると不動産業者は、登記簿謄本を見て、広告しますから、当然、内法面積表示になります。
昔、同じマンションの同タイプの部屋を、中古で買った人が、この部屋のほうが広かったから、こちらを買ったと言っていた事があったので、おかしいな？と思ったら、片方の業者は壁芯面積で広告、もう片方は登記面積で広告していたことがわかりました。
マンションは面積表示が２通りあるんです。不動産業者なら当然知っていることも、一般の方は知らないんですね。
この人は、広いほうの部屋を買ったと思い込んでいましたが、実際は同じ面積の部屋だった訳です。
新築時のマンションチラシの、専有面積７０㎡は、登記簿（内法面積）では６６～６７㎡位になります。
実質使える面積、正味面積はパンフレット面積より狭いということです。
３㎡位の違いですが、知っておいたほうがいいですよ。３㎡は１坪、畳２畳分の違いですから、その差は意外と大きいのです。
面積表示が、内法表示か壁芯表示か、確認しておきましょう。
特にマンションは、販売価格を専有面積で割った、坪単価で比較されることも多いので。
ちなみに、マンションは、この他に固定資産税の賦課面積は、また別で、廊下やエントランスなど共用部分を持ち分割りしたものが、専有面積にプラスされます。
売渡承諾書
売渡し承諾書とは、買主の差し入れた買付証明書に呼応し、売主が売却の意思表示のため、買主に対し発行する書類のこと。
これも買付証明書と同様、慣習として差し入れるものなので、決まった定型フォームはありません。また、売却証明書・売渡し証明書などと、業者によって書式の名称も違います。
買付証明を書いてもらい、売主から売却の同意を得れば、通常は時をおかず契約しますので、売主が個人の売買では、承諾即契約が多いので、売渡し承諾書を書いてもらうことはあまりありません。
ただし、企業間取引では、互いの会社の社内稟議などで、契約まで間が空きますので、交渉で合意できれば、この売渡承諾書を書いて相手に差し入れるのが通常です。
この書類も買付証明書と同様、紳士協定のようなものですから、発行した後に売却しなくても、法的責任は問われません。
