日割家賃とは月の途中から賃貸物件に入居する場合、月単位の家賃を１日単位で割って精算するので、日割家賃といいます。
（アムズ代表者の独断による補足と言うか、解説のようなもの）
実際の日割家賃の計算は次の通りです。
例えば家賃50000円のお部屋に４月１６日から入居するとしたら
50,000円×15日/30日＝25,000円
４月の日割家賃は25,000円になります。
共益費や駐車場料金も日割計算します。
これは入居の時だけでなく、退去の時も同じで、退去が月の途中であれば日割計算して精算します。
ちなみに１２ヶ月のうち、30日の月もあれば、31日の月もありますが、
日割の母数を一律30日とする物件と、その月の実日数で計算する物件があります。
日割計算はどう行われなければならないとの定めが、特にないため物件ごと、
業者ごとに日割り計算方法が異なります。
２月はうるう年を除けば、28日ですが、前記家賃50,000円物件の場合
実日数で計算すると50,000円÷28日＝1785円/日
30日だと50,000円÷30日＝1666円/日になります。
どちらの計算方法をとるかは、物件ごとにお尋ねください。
不動産ブログ
日割家賃（ひわりやちん）
負動産
負動産とは、売りに出しても売れない、ならば貸そうとしても借り手もつかない
不動産のことで、造語です。
（ここから先は、アムズ代表者の独断による補足と言うか、解説のようなもの）
私がこの業界に入ったのは30年以上前の事ですが、
当時は日本列島改造論の余熱がまだ残っていて、
不動産は上がることはあっても下がることは無いと
誰もが思っていました。
それからしばらくして、バブルに突入しましたので、
いよいよどんなに条件の悪い不動産でも、
それなりに値がついたものです。
今から考えると不思議ですが、
造成をすれば造成費がすごくかかり
周辺の完成宅地より総額が高くなる、
田や山林などの未造成地。
再建築不可能な無道地。
そんな負動産でも売れたんです。
そして今、少子高齢化で家は余り、
少しでも条件の悪い不動産は売れない時代になりました。
特に人口の減っている地域は、その傾向が顕著で、
当社も買取依頼がある物件のなかで、
「タダでも良いので引き取ってもらえないか。」
との話しが、月に一件くらいはありますが、お断りしています。
もらうのはタダでも、名義が移った後は、
固定資産税も毎年かかってきますし、草刈りもしなければいけません。
管理責任がありますから、古家が建っていたり、よう壁があれば
家やよう壁が崩れないか、火が出たりしないか等の
心配もしなければいけません。
そんな色々な事を考えていたら、タダでも要りません。となる訳です。
地方では、そんな感じですが、しかし関東では違うようですね。
少し前にお会いした売主さんは首都圏在住で、
相続でもめて弁護士費用を支払ったうえで、
北九州の不動産を、相続したそうです。
やっと自分名儀になったので、処分しようとして
不動産業者を回ったら、どこの業者にも
買取不可と言われて、途方に暮れていました。
首都圏は人口が増え続けていますので、
条件の悪い不動産でも、買取不可など
考えられないそうです。
買取不可物件なのに、固定資産税評価がそれなりにあって
税金がかかってくるのは、なぜなんだと怒っていました。
こんな事なら相続放棄しておけば良かったと
言っておられましたが、相続前に少し調べれば
分かったはずです。
こんなふうに地方では、「不動産」が「負動産」
になっているケースも増えてきましたが、
「負動産」には思い切って固定資産税をゼロにする
などの手はうてないものでしょうか。
固定資産税がかからなければ、一代限りで住めるだけ住む、
畑などで利用したい、そんな人も出てきて
利用されるはずだと思ったりします。
ただ、そんなことは、税収難の現状では現実的ではありません。
現実は難あり負動産でも、固定資産税もかかれば、管理責任もあります。
ということでここで宣伝です。
北九州で難あり不動産を親から相続した、しかし活用方法が無い方は
ダメ元で一度当社に相談してみてください。
安くても良ければ、場合によってはアムズで買い取る事も
あるかもしれません。あくまでも場合によってはの、但し書き付きですが。
（平成29年9月現在の私見です。）
表面利回り（グロス）
「表面利回り」とは、年間家賃収入を物件価格で割ったものです。
表面利回り＝年間収入÷物件価格
（例）年間家賃総額1,000万円÷売買価格 1億円＝表面利回り 10％
投資用不動産を売買する時に、物件検討する時の一つの目安として使われます。
（アムズ代表者の独断による補足と言うか、解説のようなもの。）
表面利回りが20％超えていたので、飛びついて買ったけど、
建物はクラックだらけで、修繕費が多額にかかり、
家賃滞納やゴミ出し日を守らない不良入居者が居る為、
優良入居者が退去したきり、入居希望者が現れない。
左団扇の大家さんで、副収入をと購入したのに。
あろうことか、借入金返済の為、手持金を持ち出し。
それ見た事か。
利回りだけで判断するからそんな事になる。
立地や建物の管理状況、入居者の属性など
よくよく吟味して購入すべし。
そんなもっともらしいアドバイスが聞こえてきそうですが、
それでも利回りは投資用不動産の購入を検討する時、
とっかかりになる項目の一つです。
そして、高利回りのマンションやアパートは、
もたもたしていると、他の人に持っていかれる事も、
また事実。
利回りで飛びついたらダメ、
総合的に判断して返事は早く、
そんな事できる訳ないだろうと思われたら、
不動産のアムズ 牧口 まで
ご相談下さい。 （宣伝です）
ハンコ代
ハンコ代とは、 法的には支払い義務が無いのに、物事を円滑に進めるため、承諾を要する相手に払う少額のお金のことです。
世の中、時と場合にもよりますけど、払う必要のないお金でも、払ったほうが物事の解決が早い場合があります。
例をあげると、こんなものです。
- 実測売買した土地の隣地地主が、境界の承諾印をどうしても押さない時に支払う。
- 宅地開発の時に、水利組合に排水承諾料として支払う。
（本当にその金が、まるまる組合に入ってるかどうかは別） - ローン支払い困難者の任意売却で、競売にかけると取り分が無くなる、後順位抵当権者に支払う。
などなどなど。
判付き代や印鑑代と言うこともあり、支払う金額はその事柄、相手によって、数万円からウン十万円でばらばらですが、「これだけ払うから、この書類にハンコついて下さいよ。」で支払うお金ですね。
そういえば、昔の不動産業者の中には、自分のところで分譲した土地の接道部分を自社名義で買主に移転せず残しておいて、ハンコ代取ったり、水道名義を自社にしておいて、名義変更の承諾書に印鑑押す時に、ハンコ代取ったりしている業者がいましたね。
自社分譲地を売って儲けて、更にハンコ代まで取るなんて、今から考えると悪徳不動産屋そのものですね。
もっとも、そうした業者の大半は、すでにつぶれてます。
「天網恢恢、粗にしてもらさず」かな？
媒介（ばいかい）
仲介のことです。
不動産業者が広告している物件には種類があって、不動産業者自らが「売主」となって広告しているもの、不動産業者が売主を「代理」して売っているもの、不動産業者が「仲介」して売っているものがあります。
で、この３種類ある形態のうち、仲介のことを、正式には仲介と言わず、媒介（ばいかい）と言います。
不動産業者に売却を依頼する時に、「媒介契約書」を交わしますが、これは分かりやすく言うと、お宅に媒介（仲介）を頼みますよと言う、「仲介契約書」です。
仲介業者は、正式には「媒介業者」
仲介手数料は正式には「媒介の報酬」
広告などで、すみっこのほうに 取引形態：媒介（仲介） となっているのは、そうした理由からです。
法律的にも、「媒介」なんて言わず、「仲介」と言えば、誰にでも分かりやすいのにねぇ。（笑）
