一括借上とは
賃貸住宅を家主から不動産業者が一棟丸ごと借上げすること。
「サブリース」や「借上げ管理」と言う事もあります。
（アムズ代表者の独断による補足と言うか、解説のようなもの）
一括借上、サブリースは賃貸住宅経営をお考えの方には魅力的な制度のようにみえると思います。
特に最近は数十年にわたる長期一括借上、家賃保証をうたう業者も複数居ます。
数十年間家賃を保証してもらえるのであれば、賃貸住宅経営の最大のリスクである
「空室」と「家賃の値下がり」、「家賃滞納」、「入居者のクレーム」が無くなります。
良い事ばかりのようですが、当然デメリットも有ります。
１.数十年間の借上げをうたっていますので、借上賃料は数十年間約束されているように、
勘違いする人もいるかもしれません。（実際、勘違いするようもっていっている？）
が、契約期間中に借主(一括借上業者側)からの
賃料値下げ要求も出来るよう借上契約書に入っています。
又、法的にも賃料値下げを要求出来ます。
ですから、数十年間、同額の家賃保証ではありません。
古くなって借主が、なかなか付かない事態になれば、値下げを要求されます。
２.建物のメンテナンス費用は貸主負担。
一括借上は借主が業者になるだけなので、土地建物の所有者である貸主が
建物のメンテナンス費用を負担します。
それだけではなく借上げ条件として一定期間後の外壁・屋根塗装、給湯器交換などの
建物メンテナンスを業者から要求されます。
そうした工事費は、たいてい無関係の工務店に依頼するより割高なのですが
これらの工事を拒否すると、借上契約の継続を断られることが有ります。
借上賃料の借主側業者からの値下げ要求が認められる以上、
結局、賃貸管理の空室保証と、ほぼ同じ内容ですが、
「長期一括借上げ」との言葉が、長期による保証と誤認させます。
しかし、次に当てはまる方にはメリットがあります。
１.親から無借金でアパート・マンションを相続した。
２.固定資産税や相続税・所得税等の節税が目的で、利益は二の次。
これらの方で賃貸住宅運営をすべて管理会社に任せてしまいたい方は
業者に一括借上してもらう方法もアリです。
不動産ブログ
一括借上
字図(あざず)
字図（あざず）とは
公図と呼ばれるもので、土地の位置、形状等がこれで分かります。
（アムズ代表者の独断による補足と言うか、解説のようなもの）
土地の位置、形状を表すもので公図と１４条地図というものがありますが
これらを区別せず北九州の不動産業者は字図と言っています。
元は大字〇〇字〇〇何番地の、小字ごとに作られた図面なので、字図と呼ばれているとの事です。
これでチェックするのは
１.土地の形状は現況と合っているか？
２.対象地、周辺地の登記事項証明書をあげて対象地の特定をする。
３.対象地から公道まで他人地が無いか？
４.対象地隣接地に小さな土地が残っていないか？
画像左上の赤で囲った部分に、カタカナと地番が記載されています。
これは小さな土地で、その土地内に地番を表記しきれない為、カタカナを振り、
枠外に表示しています。
以上を調べる等です。
不動産取引をする際は、必ず確認しておかなければならない図面です。
オートロック
オートロックとは
マンションの住民以外の人間が入ってこれないように
１階の共同玄関についている自動で開閉するかぎ、とびらの事です。
（アムズ代表者の独断による補足と言うか、解説のようなもの）
女性の一人暮らしの方などは特にオートロック物件を希望される方が多いですが
防犯性の面から言うと「無いよりあった方がマシ」程度に考えていた方が良いと思います。
確かに自由に第三者が出入り出来る訳ではありませんが
オートロック物件でも侵入する気になれば色々な方法で入る事が出来ます。
逆にオートロック物件なので、安心して玄関に施錠しない方も
居るそうでどろぼうはそれを知って侵入するそうです。
ゴミ出しなどの少しの時間の外出でも、必ず施錠するように習慣づけて下さい。
青道(あおみち) 水路
青道(あおみち)とは
水路の事です
（アムズ代表者の独断による補足と言うか、解説のようなもの）
水路は昔、字図で青く塗られていました。それで水路を青道(あおみち)と呼びます。
但し赤道(あかみち)の項でも説明したように、この呼び方は
年配の不動産業者や土地家屋調査士しか使わず死語になりつつあります。
水路は下水道や側溝に付け替えられて廃止され、
隣接地に取り込まれている事も少なくありません。
が、しかし、取込まれている水路が多いからといって、
又、見に行った時に水が流れていないからといって、
勝手に廃止されていると思い込む事はＮＧです。
普段は水が流れていなくても、
雨の日には水が流れている生きている水路もあります。
形として残っている場合は、使われていると思った方が
無難です。
周辺の人に聞き込みするなどしましょう。
生きている水路の払い下げは当然不可です。
赤道(あかみち) 里道
赤道(あかみち)とは
里道(りどう)の事です。
（アムズ代表者の独断による補足と言うか、解説のようなもの）
里道は昔、字図で赤く塗られていました。
それで里道を赤道と呼びます。
但し、昔は字図を閲覧者である我々が、法務局備え付けのコピー機で、
コピーしていたので赤く塗ってある事を知っていますが、
今は字図もデータ化され、印刷後のものしか渡されなくなりましたので、
里道を赤道(あかみち)と呼ぶ業者も少なくなり、死語となりつつあります。
赤道(里道)隣接地の取引上の注意点を一つ。
赤道(里道)は字図上は表示されているものの、
現地に行くと現況通路として残っておらず、
取り込まれている事もよくあります。
ただ通路として使用されている事もあり、
その場合は、「２項道路」認定されているか否かの調査が必要です。
赤道が２項道路認定されていれば、
赤道に沿った部分は、当然「セットバック」が必要になるからです。
ちなみに赤道の幅員単位は昔の道ですから
ｍではなく尺・間(けん)になります。
