本日、戸畑区某所の、底地 買取をしました。
底地上に戸建が3棟建ち、それぞれ借地権者が違う土地170坪。
売主さんは県外居住者の方で、相続で物件を取得したものの、
今後の管理手間を嫌がって手放したものです。
不動産業者の私からすると、
底地はアパート経営とは違い、入居者の出入りも有りませんし、
地代の滞納が発生すれば借地権を解除出来て、
完全な所有権にする事が出来ますので、
管理手間は無いに等しいと思うのですが、
それは私が不動産業者だからそう感じるだけの事のようです。
古い借地契約では、契約書すら無い事も珍しくありませんし、
（現に今回2件は契約書有りません）
更に借地代は安いので、持っていてもたいして収入にはなりません。
月極駐車場の方が、収入は多いぐらいです。
加えて、相続が起きた場合の、相続評価では
実勢価格よりはるかに高い評価なので、相続税対策の点でも不利。
売ろうとしても人の家が建っているので容易に売れない。
収入は少ない。
なのに相続税は高い。
地主さんから見ると、マイナス財産に近い評価のようです。
来年から、相続税の課税水準も引き下げられることになりましたので、
「売ってしまおう。」となるのも分かります。
持てる人も悩みはあるんですねぇ。
ということで当社が購入しました。
いついつの日か、借地権が解消されるその日まで、
持っておくつもりですが、気の長い話しではあります。
今回の物件購入にあたっての目標
私がボケないうちに解決する事！！
底地・借地ご相談くださいアムズ
(さらに…)
不動産ブログ
底地の買取をしました
駆け込み需要がやっぱり多かったのでしょうか？
今日銀行より電話あり。
先月の最終日、3月31日に取引した物件の謄本を
司法書士さんがまだ持て来られませんとの事。
確認したら北九州支局が混んでいて、
登記がまだ終わっていないとの返事です。
普段は平日4～5日で登記終わりますから、
今回は年度末、消費税アップが重なって
相当な数の登記が出たんでしょう。
2週間たっても登記が終わらないほど多くの
登記が出たのなら
反動減が怖い感じがしなくもありません。
ただし、同じ日に提出した行橋支局の分は、
通常通りの日数であがってますので、
登記所により差があるんでしょうけどね。
北九州支局の職員の方、お疲れ様です。
(さらに…)
調査は手抜きせず
どんな仕事でもそうでしょうが、
いつも同じことをしていると慣れが出てきます。
不動産の売買ではチェックしないといけないことが
たくさん有ります。
先月決済した物件で、こんなことがありました。
福岡県住宅供給公社が、昔むかしに販売した郊外の住宅団地内、
南・東・西道路に面した3方角地、現行2区画190坪の物件を
当社で購入し、3区画に分筆し売ろうと考えていたところ
なんと南道路には、下水道本管が入っていませんでした。
東道路と西道路には本管が入っているので、
現在の通り2区画で使うには問題は無いのですが、
3区画にしようとすると、
本管引込工事費がかかります。
地型的には4区画にも出来るのですが、
最低敷地面積の制限で、それは不可。
結局、現地が当社から少し距離があることもあり、
打合せなどの手間を考えて、
エンドユーザー売りの当初想定価格より安くなりましたが、
建売業者に転売しました。
しかし不思議です？
数百区画ある団地内の、
中央附近に位置する区画で、
同条件の宅地は他にもいっぱいあるのに
他は当たり前ですが、どの道路にも、
本管が入っているんですよ。
オマケに下水の本管は入っていませんが、
水道の本管は入っています。
当初の団地総事業費は数十億円でしょうから、
ココだけ下水本管省略しても、意味が無く、
経費節約の為ではないだろうと思います。
この区間の工事時期が、
たまたま忘年会や花見のシーズンで、
不要になった工事費が、
当時の関係者の懇親会費に消えたのでしょうか？
はたまた、単純に入れ忘れてしまい、
アスファルト舗装し後で気付いたけれど、
支障がないからと、そのままにしてしまったのか？
ナゾです。と同時に、
どんな物件でも調査はしないといけないよと
あらためて気付かされた物件でした。
こんなこともあるんですねぇ。
(さらに…)
競争相手が居るんです
消費税がＵＰしましたね。
いつも通り書いていた、銀行の振込手数料が上がっていて、
書き直したことで、実感しました。
で、消費税と言えば、先日こんなことがありました。
5年ほど前に当社が仲介したアパートの家主さんが、
消費税アップに伴い入居者の駐車料金をあげて欲しいと
言ってこられました。
家主さんが直接管理しておられるアパートです。
8000円の駐車料金ですから、240円のアップ。
このアパート、築後10年以上経ち、
数室空きが出て次が埋まらない状況です。
家賃設定が相場よりわずかですが高いんですね。
家賃を下げて募集していることを知っているものですから。
言わないほうが良いんじゃないかと思い、
やんわりそのことを言ったのですが、
上げってもらって当然とおっしゃる。
であれば、当社の持ち物でもないし、管理物件でもありませんので、
私がぐずぐず言うこともありません。
入居者にその旨伝えました。
結果、結論から言うと、入居者は退去されました。
今の募集家賃が、自分の部屋より安い事を知っていたけど
引っ越しが面倒だからそのままにしていたのが、
今回の件で引っ越しをとなったそうです。
数日検討させてほしいの返事が、「退去します」でした。
消費税アップの件は取り消すと家主は言ってましたが、
後の祭りですね。
この部屋の募集家賃は数千円下がり、
なおかつしばらくは埋まらないでしょう。
「ほら、言わんこっちゃない。」の見本のようなお話でしたが、
こんなケース、実はたくさんあります。
空きが出て埋まらないのに、自分のマンションがいかに良いマンションかを
説明し、値下げには一切耳を貸そうとしない家主。
周辺相場で貸しに出ているのに、値切ろうとし、
他の希望者に先を越される借主。
同じマンションで同タイプの部屋の成約事例があるのに、
それより高く売れると、根拠なく主張する売主。
購入希望者は自分ひとりだと勘違いし、強烈な値引きを申し出る買主。
みんな他に競争相手が居るんですよ。
世の中、自分の物件だけが貸しに出ている訳じゃないし、
購入希望者は自分だけでもありません。
誰もが判る話のはずですが、これが分からなくなる人も実は多い。
まっ、そういう私も引き合いが多い物件で、売り時を逃したことが
過去何度もありました。
どうして、自分のことになると、冷静に判断できないんでしょうか？
不思議な生き物です、人間。
(さらに…)
当社、第9期目が昨日終わりました。
3月末が当社の締めです。
昨日、第9期目が終わりました。
先期の反省すべき点は、宅地造成の遅れなどを軽く考えていたことです。
ずるずると工期が遅れ、販売がずれ込み、利益予想も狂いました。
反対に良かった点は、半年以上の在庫が無くなった事です。
消費税のアップで、需要が落ち込むかな？と思っていたのですが、
当社に限って言えば、むしろ問い合わせは年明けからの方が増えています。
扱う物件の金額によって、増税後に動く人も多いということでしょうか？？
今日から10期目です。今後ともアムズをよろしくお願い致します。
(さらに…)
