不動産ブログ

土地に線は引かれてませんが・・・の巻

Date:2020年5月25日|Category:まじめな話し,北九州市の不動産王への道


当社がただ今、販売している土地に、値交渉が入りました。


業界用語でいうところの、「ネゴ」であります。


若い人たちはあまり使わなくなりましたが、
私達世代は「価格交渉」とか、「値交渉」「指値」とかいうよりも、
「ネゴ」ですね。


ちなみに、このネゴはネゴシエーションの略のネゴでは無く、
値交渉がなまってのネゴです。



で、そんなことはどうでもいい話しなんですが、
今きているネゴが結構な金額です。


なんでそんな金額なのか?聞いてみたところ、
近くで売り出している土地の坪単価が、それくらいだそうです。



その土地安いのには訳があって、土砂災害警戒区域内の土地です。



そうなんです、お上がこの区域の土地は、土砂災害に遭うかもしれませんよ~、
と指定している場所の土地です。



その土地と一緒にされたんじゃたまりません。


まけられないと伝え、
安さにひかれて、その土地を購入するのは、
土地に線は引かれてませんが、止めた方が良いですよ。と言いましたが、
今一歩分かって無いようでした。


すごい数の不動産を見てきた私からすると、
一般の方が思っているより、はるかに不具合の発生確率は高いんですけどね。


家が欲しくてたまらない状態になっている人には、
あまり気にならないようです。


残念。


北九州の不動産の事なら有限会社 アムズ 0120-03-2103

北九州市小倉北区
中井4丁目1-11
有限会社 アムズ


口約束

Date:2019年7月22日|Category:まじめな話し,北九州市の不動産王への道


吉本興行は所属芸人と契約書を交わしていない
らしいですね。


私が不動産業界に入った頃は、簡単な契約書と
重要事項をしただけで、数百万円、数千万円の売買契約をしていました。


たまに隣地の排水管が入ってきているみたいな、イレギュラーな事があって、
念書などを作成しようとしても、お年寄りの不動産業者や、地主さんは、
水くさいと言って口約束で済ませようとする人も多かったです。


念書なんか作らなくても「男○○、言ったことは必ず守る。」というわけです。


しかし、この口約束、私の経験では3割ぐらいはトラブルになり、
うち一割ぐらいは反故にされます。


いざとなると
「そんなつもりで約束したんじゃ無い。」という解釈違い装い型や、
「言った覚えが無い。」のボケたふり型、開き直り型まで登場します。



色々体験し、その都度、冷汗を流しましたが、
口約束は、立場が強いほうが有利なんですよね。


最終的には、力の強いほうに、とぼけられたり、開き直られたら、
お願いする側は、争わずに泣き寝入りするケースが多いのが現実です。



なので、書類の取り交わしや、特約事項の文言には、
日頃からうるさいつもりです。


と、ここまで書いてそう言えば昨日、買付証明書いてもらわずに、
口頭で購入申込受けたことを思い出しました。


他意があり買付を書いてもらわなかったわけじゃなく、
面識があったのでもらわなかったケースです。



口約束でも、
信用おける方が相手の場合で、実行まで時間や費用がたいしてかからないもの、
後日第三者が絡んできた場合に紛争の恐れが無いもの、
についてはOKです。



が、たいして仲も良くないのに、
「俺とアンタの仲じゃない。」みたいなこと言う人が相手なら
書類でキッチリ残します。


口約束ほど怖いものは無いですから。


レオパレスオーナーの苦悩

Date:2019年4月21日|Category:まじめな話し,北九州市の不動産王への道


レオパレスアパートの売情報がきました。


本当は、今この時期に売るべきではないのですが、
人にはそれぞれ事情がありますからね。

売主としては、価格をたたかれることを承知のうえで、売りたいのでしょう。


しかし売るのは、他人事ながら容易では無いと思います。


まず、買主の属性がよほど良くて、自己資金をかなり入れないと、
融資がつきません。


レオパレスのアパートについては、
問題がどういった形にせよ決着を見ない事には、
いくら格安でアパートを売りたい、格安なので買いたいと購入希望者が言っても、
金融機関が融資しません。


融資をつけない現金買いの人は、格安も格安、
それこそ土地値以上では購入しないでしょうから、
実際には売買が成立しないと思います。


アパートオーナーの売主には何の落ち度も無いのですが、
不動産はこんなことが、時にあります。


買ったら、お隣が騒音おばさんだった。
クレーマーだった。認知症の老人で庭先に排泄する。

こんなことが現実にあるのです。


当社もよくよく注意して取引する必要がある訳で、
取引前の調査が大事だといつも自分に言い聞かせてます。


という事で、当社がこのアパートを、
土地値以上で買う事はありません(要するに買いません)が、
このアパートのオーナーはかわいそうですね。


レオパレス、罪が深いと思います。

消臭抗菌料?の巻

Date:2018年12月20日|Category:まじめな話し,北九州市の不動産王への道




札幌のアパマンショップ爆発の件ですが、
スプレーが爆発する事を知らなかった人間が
居た事も驚きですし、その他にも考えさせられます。


当社は消臭抗菌料なるものは取っていませんし、
取ろうとも思いませんが、問題点がいくつかありますよね。


1.料金だけ取って、実際やってないんだったら、
これは詐欺で犯罪なので、良いとか悪いの問題じゃなく論外。


2.消臭抗菌はオプションで、入居者が選べるようにするべきで、
これを入居条件としていたなら、借主にとっても、貸主にとっても最悪。


今どきはハウスクリーニングしておかないと、入居者が決まらないので、
ある程度は室内が最初からキレイになっています。
それを更に入居者側で消臭抗菌、希望する人は少ないはずで、
任意のオプションではなく、強制的な入居条件にしていたんだと思います。


これが契約条件なら入居者側からすれば、
拒否して入居をあきらめれば良いのですが、
私が不動産業者として、もっと問題だと思うのは、
貸主側にも損害を与えている事です。


こうした条件を付けると、どのくらいの確率でかは分かりませんが、
物件は気に入ったけれど、そんな条件がつくなら断るという人が
出てくるはずで、仲介業者のもうけ主義で大家さんにも、
損させていることになります。


「不動産屋は人のふんどしで儲ける。」の典型例です。


自社の所有賃貸物なら、条件付けるのは勝手ですが、
人の物に条件つけて自分が儲けるのは良くない。


「物件の囲い込み」と同じで、
自分の物と、他人の物の区別つかない、
「他人の物も俺の物」みたいな業者が多すぎです。




でもね、悲しいかな、そんなとこの方が大きいんですよね、
と、ここまで書いたところで、これ以上書くと
「負け犬の遠吠え」みたいになるので、
今日は、これで閉店、ガラガラ。

おとり広告はいかんじゃないの!の巻

Date:2018年11月25日|Category:まじめな話し,北九州市の不動産王への道



昔からよく言われている不動産の「おとり広告」


全国的に排除の方向のようです。


良いことですね。


当社に限っては、おとり広告はしたことがありませんので、
違反業者は、ビシビシ摘発してもらいたいです。


ただこの問題、昔から指摘されながら、
なかなか改善されませんし、実際そう簡単には解決しないと思います。


なぜなら「おとり広告」か否かの、判定が難しいからです


賃貸物件は、さっきまで存在していても、お客様来店時には、
本当に決まっていたりすることもある訳で、
最初から仕組んでいるのか、本当にタッチの差で決まったのか、
その会社の人間しかわからないんです。


更に、広告の消し忘れや、
一般媒介物件は、家主から他社で決まった旨の連絡が無くて、
決まっているのに載せているケースもあります。
(ごめんなさいですが、たまに当社もあります)


もっと言えば、申し込みが入っても、
キャンセルになるかもしれないので、
契約終了・契約金入金までは、当社もサイトに載せています。



ただ、北九州では昔から「故意のおとり広告」は少ないです。


一般の人は知らないでしょうが、東京や大阪など
大都市の不動産業者のなかには、
設立当初から、数年営業したら倒産する予定の会社があります。


おとり広告や、投資家に対して魅力的な家賃保証、
金融機関への売買金額のフカシ、
何でもありで荒稼ぎして、設立1~3年程度で倒産。


怖いでしょ、不動産業界。
最初から、そのつもりの人間が居るんです。


その点、北九州は地方ですから、その手の会社は少ないです。

地域密着で、ずっとやっていくつもりの会社がほとんどです。

その地区で、ず~と営業していくつもりなら
おとり広告なんて馬鹿なことはしません。


アムズは
「おとり広告排除」賛成です。


0120-03-2103 有限会社 アムズ
ams@ee2103-com.check-xserver.jp
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不動産のアムズ 住まいのすみちゃんブログ♪
工務店5代目社長(予定)の不動産営業修行録


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