家賃査定とは
賃貸不動産の適正な家賃はいくらかを
不動産業者が提示する事です。
（アムズ代表者の独断による補足と言うか、解説のようなもの）
不動産を売買する場合は不動産業者に、その不動産の価格査定を依頼すると思います。
不動産を賃貸する時も、新築時はその建物を建てる建設業者が、
家賃査定をしますので、新築時は大家さんも、ある程度家賃相場は分かっていると思います。
しかし、新築時から１０年以上経過した賃貸不動産を所有している大家さんで、
自分の持っているアパートなりマンションなりの、
適正な家賃を、きちんと把握している方は少ないように感じます。
ほとんどの大家さんは、従前からの家賃がこうだからとの理由で、
家賃を決めていて、長期間決まらなければ、なんとなく数千円家賃を下げる。
みたいな感じで家賃を決めているのではないでしょうか。
私たちから見ると、空室が長期化している大家さんはこのタイプが多く、
所有賃貸物件の適正な家賃が分かっていないように思われます。
「所有物件の適正な家賃はいくらか？」を理解していることが、
賃貸経営のカギです。
既存のアパート・マンション等の収益物件をお持ちの大家さん、
転勤などで自宅や自宅マンションを貸す予定の方、
アムズで家賃査定してみませんか。
査定は無料で行いますので、お気軽にお問い合わせください。
ＴＥＬ 0120-03-2103
不動産ブログ
家賃査定
用途地域
用途地域とは
その土地に建てられる建物の用途、種類を定めたものです
（アムズ代表者の独断による補足と言うか、解説のようなもの）
建物はどこにどんな建物を建てようと、建主の勝手でしょという訳にはいかず、
その土地に建てられる建物の種類、用途が制限されています。
これを定めているのが用途地域です。
具体的には当社周辺の用途地域地図(都市計画図)を
見ていただく方が早いので下の図を見て下さい。
この図のように、地図上に線が引かれ、用途地域なるものが決まっています。
アムズの事務所が建っているのは、第一種住居地域で床面積が3000㎡を越える店舗や、
カラオケボックス等は、建築が禁止されている地域です。
日当りが良く戸建住宅が建ち並ぶ団地が良ければ、第一種低層住居専用地域が一番規制が
厳しいのでおすすめですし、自動車修理工場をしたければ工業系の用途地域でないと
許可が降りません。(例外規定あり)
購入される物件が、どの用途地域に指定されているのかを、
調べておけば将来隣地に工場が建ったなどのトラブルを防ぐ事が出来ます。
ちなみに北九州市の用途地域はコチラの都市計画図と書かれている所で調べられます。
ご活用下さい。
容積率
容積率とは
その土地に建てられる建物の延べ面積の割合の事で、延べ面積/敷地面積で求められます。
（アムズ代表者の独断による補足と言うか、解説のようなもの）
北九州市では、おおむね第一種低層住居専用地域で
容積率60％、近隣商業地域が200％か300％、商業地域400％のところが多いです。(例外あり)
例えば容積率60％の所で60坪の敷地なら延36坪の家まで建てられます。
ビルを建てる場合は当然、容積率が大きい地域が
良くて容積率が増えるほど土地単価が高くなります。
逆に戸建の日当りを重視するなら、容積率の小さい所が良いです。
他に容積率で気を付けないといけないのは昭和50年代までの
マンションはマレに容積率オーバーの物件が有る事です。
建築確認では分譲マンションの駐車場予定地としていたところを、
建物が建ち上がった後で分筆し、全く関係の無い第三者に売却したり、
１階を駐車場としていたのを建ち上がった後に、
四方に壁を作り、店舗として売却したりする事が、
不動産業界ではやった時期が有りました。
今では考えられない事ですが、当時はそういうやり方で稼ぐ人間が
頭の良い人間みたいな感じで評価されていたのです。
又、一戸建でも規制の厳しい第一種低層住専などでは
後日の、建増しや吹抜部分をつぶして部屋にしたりしての
容積率オーバー物件は存在します。
時代は流れ、コンプライアンアスが叫ばれる昨今、
容積率オーバー物件は銀行ローンが組めませんのでご注意下さい。
家賃滞納
「家賃滞納」とは、文字通り家賃を滞納することです。
（アムズ代表者の独断による補足と言うか、解説のようなもの）
アパート・マンション経営の大家さん、管理不動産業者にとって、
頭の痛くなる問題の一つが家賃滞納です。
最近でこそ家賃保証会社が一般的になりましたが、昔の賃貸契約や、
家主さんが管理している物件には家賃保証会社がついていないことも、
多々あります。
性格が悪く確信犯としての滞納は、当然集金が難しく、
性格が良くて滞納している人は、勤務先の倒産や解雇などで、
無い袖は振れない的な滞納なので、これもまた集金が難しい。
私がこの業界に入った頃は、
「いっそ夜逃げしてくれたらいいのに。」
と皆さん言っていましたが、
今は、夜逃げの残置物を勝手に処分すると、
滞納して逃げた借主から損害賠償請求を、
後日受ける可能性があるので、それもＮＧです。
賃貸住宅経営では避けられないリスクなので、
究極的には、災難だったとあきらめる以外ありません。
しかし、家賃はあきらめる代わりに、早く退去させることです。
ずるずると滞納を許し、
私が退去させた入居者のなかには、自主管理家主が
7年間家賃滞納を放置していたケースもありました。
そんなわけで宣伝です。
家賃滞納でお悩みの大家さん、
不動産のアムズにご相談下さい。
家賃保証会社
賃貸アパート・マンションを借りる時、保証人を１人か、 または、用心深い家主・管理会社なら、２人要求されます。 その保証人をつけることが借主で難しい場合に、 借主からお金をもらう事で、保証人になってくれる会社のことです。
借主が家賃を延滞すると、この保証会社が借主に代わって家賃を支払ってくれます。その代り、家賃保証会社は支払った家賃を、借主に請求します。
最近（ｈ２１．１０時点）家賃滞納した人間を、無理に追い出すとして悪者扱いされている感の有る、家賃保証会社。
実情を知らない人には、悪人かもしれんせんが、大家さんや、不動産会社にとっては、ありがたい存在です。
正直な話、賃貸をしている不動産会社にとって、一番頭が痛い問題が、家賃滞納ですから。
悪質な人間になると、家賃は払わない、かといって、出てもいかずに居座るんですよ。
誤解されたら困りますが、多少強引に事をすすめないと、解決しないというのが本当のところですね。
もちろん大多数の人は、善意の人達ですから、遅れたとしてもそれなりの事情があり、また、しばらくは遅れ気味でも、いずれ正常支払いに戻ります。
問題は、確信犯的に、滞納する人間です。
この人たち、数パーセントですが、確実に存在します。
それで、こういう人たちにも、マスコミや弁護士の一部の人間は、優しくしなさいというわけですが、「なぜ？」
保証料は、延滞率、損金そうしたものからはじき出される訳で、滞納が増えれば保証料は上がります。
きちんと家賃を支払っている入居者に、保証料アップの負担がまわってこないとも限らず、それこそ、正直者が損をすることにも、なりかねないんですけどねぇ。
