よくあるご質問
売買：中古住宅の購入に際して（停止条件・瑕疵担保責任・地役権）
質問
はじめまして、こんばんは。
さっそく相談なんですが、このたび中古住宅の購入を考えていまして、不動産やさんから物件のファックスをもらいまして、
その内容について教えてください。
土地５９．５３坪、建物３８．８２坪、築１０年です。
1.停止条件つき売買契約(抵当権者の同意が必要です)
2.売主が個人なので、売主の瑕疵担保責任は負わないものとする。
3.～に対し要役地地役権設定
１，２，３の項目について、分かりやすく、教えてもらえませんか？。
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回答
こうしたご質問は、当事者である不動産業者に聞いていただくのが一番なのですが、その業者にうかつに聞くと、買う気ありと思われそうで怖いということなのでしょうか？？
確かに物件について、ちょっと質問すると、飛びかかってくるように訪問ラッシュをかける業者も、実際に居ますからねえ。（苦笑）
そんなわけで、しつこい電話や訪問のおそれが無いネットで、お答えします。
1.停止条件つき売買契約(抵当権者の同意が必要です)
は、ようは売主が住宅ローンなりで借りているお金が、今度の物件の売却金より多いのだと思います。
売買金で借りているお金が完済出来れば、貸している側は文句無いわけで、売買に口出しは出来ません。
ところが抵当をつけている不動産の売却金で、借金全額を返してもらえないとなると、貸している側は「ハイそうですか。」と抵当を外すわけにはいきません。
こんな場合は抵当権者の同意が要ります。
それで、停止条件付と言うのは、その同意が得られない時は、契約を白紙に戻します。ってことです。
ですから、契約しても抵当権者が「ウン」と言わなければ、契約がダメになるということなのです。
2.売主が個人なので、売主の瑕疵担保責任は負わないものとする。
は、物件に隠れたキズがあっても（雨漏りなど）、売主は責任持ちませんと言うことです。
今回のマンション偽装問題で、一般的にも知られるようになった言葉が、この「瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）」ではないでしょうか？
一般に、売主は自分が売ったものの品質については、隠れた瑕疵（キズ）について、善意無過失であっても、責任を取らねばなりません。
今回の耐震偽装で言うと、ヒューザーの社長は姉歯の偽装について、本当に関与せず、知ら無かったとしても、購入者に対しては責任があります。
これが瑕疵担保責任です。
「私も姉歯に騙されてたんですよ。私も騙されて知らずに売っちゃたんだから、購入者様には責任取れません。」は、こと買主に対しては、法的に「瑕疵担保責任」によって通用しないのです。
ただしこれは、不動産業者が売主の場合であるなどの場合の話です。
個人が売主の場合は、購入者が「瑕疵担保責任不問」の特約に同意すれば、それはそれで良い事になってます。
要するにこの物件は、売った後いろんな不具合があっても、売主は責任持ちません。その条件で良ければ、買ってくださいという物件です。
3.～に対し要役地地役権設定
は、これだけだとよく分かりませんが、おそらくこの家は、物件に行くまでの途中に、他人地を通るなりして行かないと家にいけないようになっているのだろうと思います。
あるいは他人地を通って、水道を引いているとか。
そうした権利が地役権（ちえきけん）と呼ばれているものです。
具体的にどんな権利について、地役権が設定されているのかは、担当の不動産業者にお聞き下さい。
まとめるとこの物件は、おそらくローン支払いが困難になった人の、任意売却物件で、
1.売買について、抵当権者の承諾が必要で、
2.売主は売却後、物件のアフターについては責任を持たず、（資力的にも、その能力が無い？）
3.他人地を利用して通行しているか、給雑排水管を引いている物件。
である、ことになるかと思います。
以上参考にご検討下さい。
